CUADERNOS 11
Mercado hipotecario: crisis y reforma.
La extraordinaria importancia que el mercado hipotecario de viviendas ha alcanzado en España en los últimos años se deriva de cuatro hechos fundamentales: i) el crecimiento del crédito hipotecario para adquisición de vivienda ha sido verdaderamente espectacular en la fase expansiva del presente ciclo económico y, en la actualidad, representa un altísimo porcentaje del balance de las entidades de crédito, con todos los eventuales efectos que se derivan de ello; ii) las cédulas hipotecarias y los bonos de titulación hipotecaria, que han sido la principal forma de financiación de los créditos hipotecarios a los hogares, constituyen uno de los grandes anclajes del sistema financiero español con el sistema financiero internacional; iii) las hipotecas son el componente más importante de la deuda de los hogares y determinan su actual capacidad de desapalancamiento, absolutamente necesario para la recuperación; y iv) las ejecuciones hipotecarias por impago han llegado a ser un problema para la sociedad española, que ha llevado a una reforma de su centenaria legislación hipotecaria.
Según datos del Banco de España, el crédito hipotecario para adquisición de viviendas por los hogares españoles ha crecido ininterrumpidamente hasta finales de 2010, en que alcanzó la cifra máxima de 620.433 millones de euros, un 33,65% del balance de las entidades de crédito, bajando desde entonces hasta los 587.963 millones de euros del primer trimestre de 2013, un 79,1% del total del crédito a los hogares. Esta deuda representa el 64% del PIB, un porcentaje muy alto si se le compara con el de Italia (22%), Francia (41%) o Alemania (46%), pero relativamente bajo si la comparación se hace con respecto al de Holanda (107%), Dinamarca (101%) o el Reino Unido (85%).
Otras características relevantes del mercado hipotecario son el número de préstamos hipotecarios concedidos, su importe medio, el plazo, el tipo de interés y la relación préstamo/valor (LTV). Según una reciente encuesta del Banco de España entre entidades bancarias que gestionan más del 85% del total del crédito vivo concedido, el número total de hipotecas a hogares a 31 de diciembre de 2012 era de 6.140.645. En los últimos años, se han venido concediendo en torno a 250.000 hipotecas anuales, un 81% menos que en 2007, por un importe total de 26.068 millones de euros y un importe medio de unos 100.000 euros, frente a los más de 150.000 euros de 2007.
El plazo medio hipotecario, que en 2007 era de 30 años, ha ido cayendo hasta los 23,5 años actuales. El tipo de interés medio, que presentaba diferenciales de menos de un punto con respecto al Euribor 1 año en 2007, ha ido aumentando hasta los tres puntos actuales, en que parece haberse estabilizado.
Y el LTV medio ha caído desde el 64% en 2005 al 54% en 2009 para subir ligeramente hasta el 59% en 2013, un dato crucial en los problemas de impago, que debe complementarse con el hecho de que si en 2006 un 18% de los préstamos hipotecarios tenía una LTV superior al 80%, a partir de entonces comenzó a bajar hasta el 11% de 2009 para subir de nuevo hasta el 16% de 2013, debido al creciente endurecimiento del crédito y a la reciente conducta de los bancos, dispuestos a ofrecer financiación hipotecaria en ventas de su propia cartera, respectivamente.
